Câu chuyện “giá trị thực” đang được nhắc đến nhiều trên thị trường bất động sản gần đây, trong bối cảnh không ít dự án chậm bàn giao tiện ích khiến người mua nhà dè dặt hơn khi xuống tiền. Trong một cuộc trò chuyện với Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch Tập đoàn Nam Long, đã chia sẻ quan điểm về việc hiện thực hóa bản vẽ quy hoạch thành nơi đáng sống, dẫn chứng bằng chính các khu đô thị mà tập đoàn này đang phát triển, trong đó có Elyse Island – khu đô thị rộng 45ha.
Ông Quang là kiến trúc sư quy hoạch, người sáng lập kiêm dẫn dắt Nam Long hơn ba thập kỷ, theo đuổi phương châm “bán cái thị trường cần và giữ đúng lời hứa”. Elyse Island là một trong bốn khu đô thị được ông nhắc tới khi bàn về triết lý này, bên cạnh Waterpoint, Mizuki Park và Izumi City.
Giá trị thực bất động sản theo cách lý giải của Chủ tịch Nam Long
Theo ông Quang, giá trị thực của bất động sản hình thành khi chủ đầu tư giữ đúng cam kết và lời hứa, còn người mua thấy kỳ vọng của mình thành hiện thực. Đây là nguyên tắc mà Nam Long áp dụng xuyên suốt cho các dự án của mình, bao gồm cả Elyse Island.
Ông phân tích thị trường có hai nhóm nhu cầu chính là mua để ở và mua để đầu tư. Với người mua để ở, giá trị thực được đo bằng trải nghiệm sống mỗi ngày: môi trường an cư trong lành, dịch vụ quản lý chỉn chu, hệ tiện ích đầy đủ và khả năng chi trả vừa sức. Với người mua để đầu tư, giá trị thực nằm ở tiềm năng tăng giá dài hạn và khả năng tạo dòng tiền.
Ông cũng nhấn mạnh giá trị thực không đồng nghĩa với giá rẻ. Nếu doanh nghiệp lấy tiêu chí giá rẻ làm mục tiêu, họ sẽ đua nhau cắt giảm chi phí để bán nhanh, thu hồi vốn sớm. Hệ quả là không ai đầu tư trường học, bệnh viện, siêu thị hay kết nối giao thông, khiến dự án trở thành những khu đô thị vắng bóng người ở. Theo ông, việc bán nhanh rồi bỏ mặc tương lai đô thị là điều một chủ đầu tư thực thụ không bao giờ làm.
Quy hoạch quyết định khả năng chi trả của người mua nhà
Bài toán nhà ở phù hợp túi tiền, theo ông Quang, phải bắt đầu từ khâu quy hoạch chứ không phải từ việc cắt giảm chất lượng thi công. Ngay từ khi lập quy hoạch, các chỉ tiêu sử dụng đất, mật độ xây dựng và cấu trúc chi phí cần được tính toán chính xác cho từng nhóm khách hàng mục tiêu.
Từ thập niên 1990, Nam Long đã nghiên cứu các mô hình đô thị tại Singapore, Thái Lan, Malaysia để tìm ra công thức phù hợp với thu nhập, văn hóa và điều kiện sống của người Việt. Ông Quang dẫn chứng phí quản lý đô thị tại Singapore lên tới 600 USD/tháng, nếu áp dụng máy móc vào Việt Nam thì người mua dù đủ tiền mua nhà cũng khó gánh nổi chi phí vận hành hàng tháng.
Một giải pháp được ông nhắc tới là mô hình “studio apartment” – căn hộ diện tích nhỏ, thiết kế thông minh, đủ công năng sinh hoạt hàng ngày, giúp giảm gánh nặng chi phí cho phần diện tích riêng tư vốn tốn kém.
Tư duy chia sẻ tiện ích giúp giảm chi phí sống cho cư dân
Để giải bài toán chi phí trên quy mô lớn, Nam Long phát triển tư duy “chia sẻ tiện ích” và “chia sẻ không gian”, điều mà ông Quang ví như một dạng “kinh tế chia sẻ” trong đô thị. Căn hộ được thiết kế tinh gọn, phần diện tích tiết kiệm được dành cho các tiện ích dùng chung như công viên, khu thể thao, phòng sinh hoạt cộng đồng.
Cách triển khai được ông chia sẻ gồm ba bước. Bước một, đầu tư trước các tiện ích đô thị tối thiểu như trường học, phòng khám, công viên, tuyến xe buýt kết nối, trước khi cư dân về ở. Bước hai, tổ chức các sự kiện văn hóa, thể thao như lễ hội pháo hoa, giải chạy marathon, hội thao để thu hút cư dân và khách tham quan đến trải nghiệm không gian đô thị. Bước ba, khi lượng dân cư về ở thực đạt khoảng 2.000 hộ gia đình, lượng cầu tiêu dùng nội khu đủ lớn để mời các thương hiệu bán lẻ, chuỗi cà phê, trường học quốc tế, bệnh viện tham gia vào hệ sinh thái đô thị.
Ông Quang khẳng định việc đầu tư tiện ích thiết yếu trong một khu đô thị luôn nằm sẵn trong kế hoạch kinh doanh của Nam Long và các đối tác, nên đây không phải lời hứa mà là cam kết đã trở thành tiêu chuẩn của tập đoàn.
Chính sách tài chính hỗ trợ người mua khi lãi suất biến động
Bên cạnh bài toán quy hoạch, ông Quang cho rằng điểm nghẽn lớn nhất của người mua nhà khi kinh tế biến động là áp lực dòng tiền trả góp. Ông lấy ví dụ một gia đình thu nhập 30 triệu đồng/tháng thường chỉ có thể trích tối đa 30%, tương đương khoảng 10 triệu đồng, để trả góp hàng tháng. Nếu lãi suất đẩy khoản trả góp lên 20 triệu đồng, cấu trúc tài chính gia đình đó sẽ đối diện rủi ro lớn.
Để giảm áp lực này, Nam Long phối hợp với các ngân hàng đối tác ấn định mức trần lãi suất an toàn trong nhiều năm, hoặc giãn tiến độ thanh toán theo năng lực thực tế của người mua. Theo ông Quang, việc chấp nhận chia sẻ rủi ro đồng nghĩa doanh nghiệp giảm biên lợi nhuận và kéo dài thời gian thu hồi vốn, nhưng đổi lại giữ được nhịp thanh khoản và uy tín đã xây dựng suốt nhiều thập kỷ.
Hệ thống đô thị Nam Long và vị trí của Elyse Island
Trong hệ thống các khu đô thị Nam Long đang phát triển, mỗi dự án mang một câu chuyện riêng theo cách ông Quang mô tả. Waterpoint rộng 355ha được ông ví là sự hào sảng của người Nam Bộ. Mizuki Park quy mô 26ha là nơi thiên nhiên và nhịp sống đô thị giao hòa, tạo không gian tĩnh tại giữa phố thị. Izumi City rộng 170ha mang nhịp sống sôi động, hiện đại của một thành phố đang vươn mình.
Còn Elyse Island, với quy mô 45ha, được ông Quang mô tả là khu đô thị kể câu chuyện về nhịp sống tinh tuyển, gìn giữ vẻ đẹp thanh bình của một cồn đảo tự nhiên hiếm có. Đây là điểm khác biệt được ông nhấn mạnh so với các dự án còn lại trong hệ thống, khi yếu tố cồn đảo tự nhiên trở thành chất liệu chính cho câu chuyện quy hoạch của dự án.
Triết lý quy hoạch tôn trọng thiên nhiên tại các đô thị Nam Long
Theo ông Quang, bản sắc của một khu đô thị Nam Long nằm ở triết lý quy hoạch tôn trọng thiên nhiên và nghệ thuật tổ chức không gian. Trước khi phác thảo bản vẽ, đội ngũ quy hoạch luôn nghiên cứu kỹ địa hình tự nhiên, dòng chảy sông ngòi, hướng gió chủ đạo và thảm thực vật bản địa của khu vực.
Ông dẫn chứng cụ thể tại Waterpoint, nơi Nam Long thiết lập khoảng lùi sinh thái 50m trải dài 5,8km để bảo tồn thiên nhiên cho sông Vàm Cỏ Đông cùng hệ sinh thái thực vật ven bờ. Dự án này còn có 8,6ha vịnh nước ngọt nhân tạo và hơn 8km kênh đào len lỏi khắp khu đô thị, được thiết kế bởi Royal HaskoningDHV, tập đoàn đến từ Hà Lan, nhằm điều tiết mực nước khu vực và chống ngập trong nhiều thập kỷ tới.
Ngoài hạ tầng vật lý, ông cho rằng sức sống đô thị còn nằm ở “kịch bản không gian cộng đồng” – những lối dạo bộ rợp bóng mát, ghế đá dưới tán cây, mời gọi cư dân bước ra khỏi nhà, gặp gỡ và kết nối với hàng xóm. Đây cũng là hướng tiếp cận mà Nam Long áp dụng khi phát triển các khu đô thị ven sông, ven nước như Elyse Island.
Lưu ý cho người quan tâm dự án
Trước khi quyết định tìm hiểu sâu hơn về Elyse Island hay bất kỳ dự án nào trong hệ thống Nam Long, khách hàng nên chủ động kiểm tra pháp lý dự án, tiến độ thi công thực tế tại công trường và chính sách thanh toán, ân hạn lãi suất áp dụng tại từng thời điểm. Giá bán chính thức cùng các chương trình ưu đãi cụ thể chưa được đề cập trong nội dung này, khách hàng nên liên hệ trực tiếp đơn vị phát triển dự án để được cung cấp hồ sơ pháp lý và bảng giá cập nhật.
Với nhu cầu đầu tư tại Bình Dương, Hồ Gươm Xanh là dự án đang được triển khai, khách hàng có thể tham khảo bảng giá khi chủ đầu tư công bố.